Text Size
שלישי 24 אוקטובר 2017

דעות - מאמרים

ריבוי גורמים מעורבים, ביורוקרטיה סבוכה ושפע כשלים פוטנציאליים עשויים לעכב משמעותית כל פרויקט תמ"א 38 או להביא להתמוטטות כלכלית של הדיירים – אלא אם כן ישלבו גורם אובייקטיבי עתיר ניסיון שישמור עליהם מהרגע הראשון

בצד הרווחים הגדולים לכל הצדדים, פרויקט תמ"א 38 טומן בחובו אינספור סיבוכים ומהמורות פוטנציאליים מעצם מהותו. מדובר בעסקת קומבינציה – עסקת מכירה שבה כל אחד מדיירי הבניין מוכר ליזם את הנכס היקר ביותר שלו, הבית שלו, או זכויות בניה  שיש בידיו מתוקף היותו בעל דירה בבניין, ומקבל בתמורה דירה בבניין החדש שייבנה במקום או דירה מחודשת בבניין מחודש ומחוזק.

הרכוש היקר העומד על הפרק, עם כל המתחים, הלחצים והתקוות הכרוכים בו; השלבים הרבים הדרושים לתהליך – שכל אחד מהם יכול להשתבש/להתעכב, והריבוי העצום של בעלי העניין שמשתתפים בעסקה – כל אחד מהגורמים הללו בנפרד עלול להכשיל את הפרויקט, קל וחומר כאשר הם משולבים זה בזה.

על כן, מומלץ להיעזר בגורם אובייקטיבי עתיר ניסיון לארגון הפרויקט, לקידומו ולשמירה על זכויות הדיירים, עוד לפני השלב המקדמי.

מרבה גורמים – מרבה דאגות

הפרויקט מערב כמות אדירה של גורמים, שעליהם נמנים כמובן כל דיירי הבניין, כאשר לעתים מדובר בעשרות אנשים, שצריכים לשמור על יחסים תקינים זה עם זה ועם הגורמים האחרים – היזם, הקבלן, הבנקים למשכנתאות, העירייה, הרשויות השונות וכן הלאה – מן השלב הראשון ועד השלב האחרון בפרויקט.

כבר בשלב הראשון, שבו צריך להגיע להסכמת הדיירים לשם הנעת הפרויקט, נדרש פתרון של סוגיה ראשונה הדורשת גורם אובייקטיבי מפשר – סכסוכי שכנים, בעיות אמון בין דיירים או דיירים סרבנים. כיוון שאיש במדינת ישראל לא רוצה להרגיש פראייר, וקיים הבדל בין התמורות של כל דייר בתהליך תמ"א 38 (משום שכל אחד מהדיירים מתגורר בקומה שונה, עם כיווני אוויר שונים, ולרוב בגדלים שונים) – הדבר מוליד לעתים קרובות מרמורים שיוצרים מריבות וסכסוכים. 

גם אם כל הדיירים מסכימים לתהליך, צפויים מתחים בין דיירים שרוצים להזיז את הפרויקט במהירות האפשרית לעומת דיירים שלא אצה להם הדרך.

אתגר ההסכמה המוחלטת בין הדיירים עצום במיוחד בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, הכוללים לעתים כ-100 דיירים, המתגוררים בכמה בניינים מורכבים מרובי-כניסות. לצורך הנעת הפרויקט, 80% מהדיירים צריכים להסכים כי חלוקת התמורות האישיות והציבוריות הינה שוויונית. במקרים כאלה, כמעט בלתי אפשרי לקדם את הפרויקט בלא גורם אוביקטיבי מומחה.

דרוש גורם אובייקטיבי מומחה

תפקידו של מארגן הדיירים, שהינו בעל ניסיון רב בעסקאות להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי-בינוי, וניחן ביכולות משא ומתן ובכישורים בין-אישיים יוצאי דופן, להבין את צרכיו ורצונותיו של כל אחד מהדיירים, ולדאוג לפשר ביניהם ולהגיע לשביעות רצון של כולם. לעתים הוא נעזר בגורמים מקצועיים להסדרת חלק מהסוגיות בין השכנים, כדוגמת שמאי, שהינו האוטוריטה המקובלת על ידי כולם, לקביעת שווי כל דירה ודירה, ולבניית מפתח שוויוני לתמורות שיתקבלו בפרויקט התמ"א.

סיבוכים רבים נוספים עלולים להתעורר כבר בשלב הראשון, שביניהם –

  • דירות שנמכרו ועדיין רשומות על שם המוכר
  • דיירים המתגוררים בדירה שעברה אליהם בירושה אך עדיין לא הוציאו צו ירושה ולכן אינם רשומים כבעלי הדירה
  • דירות שעוקלו ונדרשת הסדרת החוב לשם תחילת הנעת תהליך התמ"א, ולעתים גם אם שולם החוב ישנה הערת אזהרה על הדירה שיש להסירה לצורך הנעת התהליך
  • בנקים למשכנתאות שמציבים תנאים משלהם לצורך פרויקט התמ"א
  • דיירים מוגנים המתגוררים בדירות בבעלות עמידר ונדרש אישור של הדיירים לפני חתימת עמידר על ההסכם
  • ועוד.

סיבוכים מסוג זה יכולים להיפתר בעזרת מארגן הדיירים, המפעיל את עורך הדין של הדיירים להסדרת חלק מהסוגיות ומדרבן את הדיירים להנעת התהליך ולהסדרת הסוגיות האחרות.

 חתימה על הסכם עם חברות כושלות או בעלות ביטחונות רעועים

לעתים דיירים חותמים על הסכם עם קבלן שלא כולל ביטחונות, כיוון שהם לא מערבים בחתימה מארגן דיירים ועורך דין המגנים על זכויות הדיירים. חשוב לזכור – בלי ביטחונות אסור להתקדם לעסקת תמ"א. כאשר הקבלן לא יכול להעמיד ערבויות בנקאיות וביטוחים, והעיסקה שעליה חתמו הדיירים לא כוללת ביטחונות, הדיירים עלולים למצוא את עצמם תקועים בבניין הרוס לאורך שנים (בעסקת תמ"א במסלול חיזוק), או חסרי בית (בעסקת תמ"א במסלול הריסה), או אף בעלי חוב בנוסף על היותם חסרי בית, לדיירים שרכשו זכויות בקרקע לדירה עתידית מהקבלן. במקרים כאלה אנשים עלולים להתמוטט כלכלית.

פעמים אחרות, גם כאשר יש ערבות בנקאית בתחילת הפרויקט, היא לא משקפת את שווי הקרקע עם סיום הפרויקט. במידה שהחברה הקבלנית כושלת והבנק לא מסכים להמשיך ולהעניק לה ליווי בנקאי, שישקף את עליית שווי הקרקע לאורך תקופת הבנייה, והדיירים מעוניינים לממש את הערבות, הסכום שיש בידיהם משקף את תחילת הבנייה ולא את השלב שבו מצויה הבנייה בעת המימוש. במקרה כזה הדיירים עלולים להפסיד את ההפרש, במידה שזכויותיהם אינן מוגנות היטב בהסכם.

הקשרים שצבר מארגן הדיירים עם המומחים המובילים והאמינים ביותר בתחום המשפטים, היזמות ופיקוח הבנייה יקלו על התהליך המורכב וימנעו מהמורות ועיכובים לאורך הדרך.

מארגן הדיירים מוודא כי תחתמו על הסכם רק עם קבלן טוב ואמין שמעמיד ערבויות טובות.

כשלים בבנייה

בכל פרויקט בנייה עלולים להיווצר כשלים ושיבושים, בכל אחד מרכיבי הבניין. משום כך יש לדאוג מבעוד מועד לערבויות בדק. בזמן תקופת הבדק, שנמשכת שנים אחדות, מארגן הדיירים מוודא כי מפקח בנייה מטעם הדיירים, במימון היזם, יבדוק כל רכיב ויגלה בזמן כל כשל, בלי טיוחים, ושהקבלן ידאג לתיקונו בזמן.

היתר בנייה שונה מהתוכניות ומההסכם

לאחר חתימת הדיירים על ההסכם, הקבלן מגיש היתר בנייה לעירייה. לעתים, העירייה מאשרת מבנה שונה מזה שאישרו הדיירים, ובמידה שההסכם לא נבנה בצורה נכונה, עלולה להתפוצץ העסקה. לכן, יש לבנות את ההסכם באופן שייקח בחשבון גם תרחישים שלפיהם העירייה תאשר תוכנית שונה מזו שאושרה.

לצורך כך נדרש ניסיון רב בעסקאות מסוג תמ"א 38, כזה שיש ברשותנו, המאפשר לצפות כל תרחיש מראש, ולהיערך בהתאם, לשביעות רצון כל הצדדים.

בעיות חוקיות ותכנוניות

חוקי המיסוי, התכנון והבנייה והתקנות העירוניות משתנים תדירות. לכן, מה שנכון בשלב החתימה לא תמיד יהיה נכון בעוד שבועיים, כאשר תתכנס הוועדה לתיקון השלישי לתמ"א 38. הדבר ניתן לפתרון על ידי גורמים מקצועיים בעלי ניסיון, כמונו, שיכולים לחזות מראש מגוון תרחישים אפשריים, ולעגן את כולם בהסכם.

התקשרות עם גורם מקצועי אובייקטיבי ובעל ניסיון רב, כמונו, שכל תפקידו לשמור עליכם הדיירים, תגן עליכם מפני שפע רב של סיבוכים וסיכונים שטומן בחובו פרויקט תמ"א 38, ותאפשר לכם להפיק את מירב הזכויות בפרויקט שיתוזמן היטב, לשביעות רצון כל הצדדים.