שישי 22 נובמבר 2024
דעות - מאמרים
השינוי המהותי ביותר בנוסח המקורי של תמ״א 38 הוכנס בשינוי מספר 2 לתמ״א 38 כאשר הוסף בו סעיף 14א׳. עד כניסת שינוי מספר 2 לתוקף, איפשרה התמ״א 38 רק לחזק את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, כנגד האפשרות לאשר תוספות בניה לבניין הקיים.
בשינוי מס׳ 2 נקבעה אפשרות נוספת להשגת מטרת התמ״א 38, של חיזוק מבנים אשר אינם עומדים בתקן 413, כאשר הוסף לתמ״א סעיף 14א׳ המאפשר להרוס בניין הדורש חיזוק והקמתו מחדש, לפי זכויות הבניה מכוח התכניות החלות על המגרש, בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ״א. ניתן להבין את הרציונל העומד מאחורי האפשרות של הריסת בניין קיים והקמתו מחדש כדלקמן:
בסעיף 14א׳ לתמ״א 38 נקבע כי:
״הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ה- 1בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה כאמור בסעיפים 8ו-9,והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה בהתאם לאמור בסעיפים 11, 12,ו-14לתמ"א לפי העניין אם התקיימו תנאים אלה:
א. יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו.
א1. על אף האמור בסעיף 13, חלה במקום תכנית מפורטת או תכניות מפורטות ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו, יחולו זכויות בניה מכוח התכניות כאמור בנוסף על הזכויות מכוח סעיפים , 11, 12, 14 לתמ"א לפי העניין. והכל בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית כאמור בסעיפים 22-21.
א2. בחנה הועדה את השלכות וההשתלבות במרחב הסמוך למבנה.
א3. המבנה החדש יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה.
ב.הוראות סעיפים,11, 15 ו-16 לעניין התרת חריגה של קווי הבניין יחולו על המבנה החדש, יובהר כי תותר בנית חנייה תת-קרקעית עד לגבול המגרש בשטח כפי הנדרש על פי הוראות החוק או התקנות.
ג.הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
ד.הגשת התכניות והמסמכים הבאים:
(1) תכניות לעיצוב המבנה. תכנית כאמור תוכן בהתאם להוראות הבניה הקבועות בתכנית מפורטת שחלה במקום.
(2) תכנית פיתוח של המגרש כולל שטחי חניה, התשתיות של המבנה, גדרות (אם נדרשות), שטחי גינון, שבילים וכו'.
ה.עמידה בדרישות סעיפים ,26 ו-27 בתכנית זו, בשינויים מתחייבים.
ו.הוראות סעיף זה לא יחולו על מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי״.
כאשר הבניין אותו מבקשים להרוס ולהקים מחדש לפי סעיף 14א׳ לתמ״א 38 מאוכלס, המדובר למעשה במעין תכנית פינוי בינוי, שבו היזם הורס את הבניין הקיים ובונה בניין חדש תחתיו, תוך הענקת יחידות דיור משופרות לבעלי יחידות הדיור בבניין שנהרס.
סעיף 14א׳ חל על כל סוגי המבנים כאלה המיועדים למגורים וכאלה המיועדים לשימושים אחרים כגון: מסחר, משרדים, תעשייה וכיו״ב.
השאלה העולה היא, על אלו מבנים חלסעיף 14א׳ לתמ״א 38:
בסעיף 14א׳ נקבע כי הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת בניין והקמתן מחדש בתוספת זכויות בהתאם לאמור בסעיפים 12,11 ו 14 לתמ״א 38, בתנאי כי היתר הבניה להקמתו של הבניין אותו מבקשים להרוס הוא לפני יום ה -1 בינואר 1980,ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה כאמורבסעיפים 9-8 לתמ״א 388.
נראה שהדבר אינו מוזכר בסעיף 14א׳,הסעיף יחול גם על מבנים אשר בוצעה בהם תוספת בניה לאחר יום 1.1.80,לפי הוראות סעיף 4.2 לתמ״א 38, שכן אין סיבה נראית לעין שלא להחיל את הסעיף גם על מבנים אלה.
תנאי לאפשרות להריסת הבניין והקמתו מחדש לפיסעיף 14א׳ לתמ״אהוא, כי נקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה כאמור, בסעיפים 9-8 לתמ״א 388.
בסעיפים אלה קבועים התנאים המקדמיים בהם יש לעמוד על מנת שניתן יהיה לאשר חיזוק בניין קיים בפני רעידות אדמה לפי תמ״א 38, וליהנות מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ״א 38 אותן ניתן לאשר מכוח התמ״א לשם עידוד ביצוע החיזוק כאמור,
סעיף 8:לתמ״א 38: דורש המצאת חוות דעת של מהנדס הקובעת כי הבניין הקיים אותו מבקשים להרוס דורש חיזוק.
סעיף 9:לתמ״א 38: מחייב את מבקש ההיתר בניה להמציא למהנדס הוועדה המקומית את כל המסמכים בנספח 2 לתמ״א 38. נספח 2:מדובר על נספח אשר תחולתו ועיסוקו של נספח זה הוא: בקרה הנדסית על המבנה טעון החיזוק.
חלק מהמסמכים המפורטים בנספח מס׳ 2נועדו להוכיח את מצבו של הבניין הדורש חיזוק, ולפיכך יש להגיש מסמכים אלה גם כאשר מבוקש היתר להריסת הבניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14א׳ לתמ״א. ואולם, חלק מהמסמכים המפורטים בנספח מס׳ 2 לתמ״א 38 אינם רלוונטיים כאשר מבקשים להרוס את בניין קיים ולהקימו מחדש, כגון כל אותם מסמכים אשר מטרתם להראות כיצד בדעת מבקש ההיתר לחזק את הבניין הקיים לפיכך יש להחיל את הוראות סעיף 9 לתמ״א 38 בשינויים המתחייבים, ויש להגיש למהנדס הוועדה המקומית רק את המסמכים הרלוונטיים לפי העניין.
זכויות הבניה אותן רשאית הוועדה המקומית לאשר לבניין החדש שיוקם: בסעיף 14א׳ רישא נקבע כי את הבניין החדש שיוקם ניתן לבנות לפי התכניות המפורטת החלות במקום״בתוספות זכויות הבניה בהתאם לאמור בסעיפים 12,11 ו-14 לתמ״א לפי העניין...״,וכן בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו״ כלשון סעיף 144א׳(א).
סעיף זה פורש על ידי הוועדות המקומיות בשני אופנים, חלק מהוועדות המקומיות פירשו את סעיף 14א׳ כך, שזכויות הבניה אותן ניתן לאשר בבניין החדש שיוקם, הן אותן זכויות בניה שניתן היה לממש בפועל בבניין טרם הריסתו, מתוך זכויות הבניה המפורטת בסעיפים 12,11 ו14 לתמ״א 38 ולא מעבר לכך.
ועדות מקומיות אחרות פירשו את הוראות התמ״א בצורה רחבה דהיינו, כי כאשר הורסים בניין קיים ומקימים במקומו בניין חדש, ניתן לאשר לבניין החדש, בנוסף לזכויות הבניה מכוח התכניות החלות במקום, את כל תוספות הבניה מכוח סעיפים 12,11 ו14 לתמ״א 38, ללא קשר לשאלה אלו זכויות בניה היה ניתן לממש בפועל בבניין שנהרס.
הנושא נדון והוכרע על ידי ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב בערר גב/5068/12.
סעיף 14א׳ לתמ״א 38 הוסף לתמ״א בשינוי מספר 2 הסעיף מאפשר הריסת בניין שהוראות התמ״א חלים עליו ובנייתו מחדש, כאשר הסעיף קובע לעניין זכויות הבניה המותרות בבניין החדש כדלקמן:
״יעוד המבנה החדש בתוספת שטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטת שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו״.
הצדדים חלוקים ביניהם באשר למשמעות הסיפא לסעיף 14א׳(א) הקובע כי שטחי הבניה הנוספים אשר יותרו בבניין החדש, מעבר לשטחי הבניה על פי התכניות המפורטת החלות במקום, יהיו ״בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו״.
לדעת הועדה המקומית, כאשר הורסים בניין טעון חיזוק ובונים אותו מחדש לפי סעיף 14א׳ לתמ״א יש לבדוק מהם זכויות הבניה אותן ניתן לבנות על הבניין הקיים מכוח תמ״א 38,זכויות אלה מועברות לבניין החדש, ורק אותן.
ניתן לאשר כתוספת לזכויות הבניה המותרות על המגרש מכוח התכנית החלות במקום. כך לדוגמא, אם הבניין הקיים בנוי על קווי הבניין המחייבים על פי התכנית החלה במקום, כך שלא ניתן לממש באותו בניין את זכויות הבניה הקבועות בסעיף, 11.2 ל-תמ"א של 25 מ"ר לצורך הרחבת הדירות הקיימות, או בניית אגף נוסף לפי סעיף 11.1.3 ל-תמ"א 38 גם אם קווי הבניין יוקטנו בהתאם למותר על פי תמ"א דהיינו: (2-2-2-3), ובאותו בנין לא קיימת קומה מפולשת, הרי שתוספת הבניה היחידה אותה ניתן לנצל מתוך סל תמריצי החיזוק הקבועים ב-תמ"א 38 היא רק הקמת קמה נוספת.
במקרה כזה, לפי הבנת הועדה המקומית את הוראות סעיף 14א׳(א) לתמ"א 38, אם בניין זה ייהרס ויוקם במקומו בניין חדש, יהיה הבניין החדש זכאי לתוספת קומה אחת מ-תמ"א 38 בלבד. במילים אחרות, לדעת הוועדה המקומית, המשמעות של הוראות סעיף 14א'(א) לתמ"א, כי יהיה ניתן לבנות את הבניין החדש לפי זכויות הבניה על פי התכניות החלות במקום "בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו היא, כי רק אותן זכויות בניה שניתן יהיה לממש בפועל מתוך סל תמריצי החיזוק של תמ"א 38 בבניין הקיים, יהיה ניתן לממש בבניין החדש שייבנה, אך לא מעבר לכך.
לטענת העוררים, פרשנות זו של הועדה המקומית שגויה, לטענתם, מי שבוחר להורס בניין טעון חיזוק ולבנותו לפי סעיף 14א' ל תמ"א 38, זכאי לקבל את כל תמריצי החיזוק המפורטים בסעיף11 לתמ"א. ללא קשר לשאלה אילו תמריצים ניתן היה לנצל בבניין שנהרס.
כך לטענתם, בדוגמא לעיל, למרות שבבניין שנהרס לא היה ניתן לנצל את הזכות להרחיב את הדירות הקיימות ב- 25 מ"ר ואת הזכות לסגור את הקומה המפולשת בשל צורת הבינוי של אותו בניין קיים, הרי משנהרס הבניין והוא נבנה מחדש בהתאם להוראות סעיף 14א' לתמ"א, ניתן יהיה לאשר את מלוא הזכויות על פי תמ"א 38 דהיינו, הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר תוספת של 25 מ"ר לצורך הרחבת יחידות הדיור אשר תיבנינה בבניין החדש, וכן במידה והתכנית החלה במקום מאפשרת הקמת קומת עמודים מפולשת, תהיה רשאית הוועדה המקומית לאשר גם לסגור ולמלא קומה זו, וזאת בנוסף לזכות להוסיף קומה או לבנות אגף בבניין החדש.
לאור נוסחו של סעיף 14א' לתמ"א 38, הצדק הוא עם העוררים. סעיף 14א'(א) קובע באופן מפורש כי משנהרס בניין שהוצא היתר לבנייתו קודם ה-1 בינואר 1980 ונקבע על ידי מהנדס כי יש צורך בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, זכויות הבניה של הבניין החדש יהיו לפי "התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו" דהיינו, בתוספת כל הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח הוראות תמ"א 38. הועדה המקומית בפרשנותה קוראת לתוך הסעיף את מה שאין בו, שכן סעיף 14א'(א) לתמ"א 38 אינו קובע כי ניתן יהיה להוסיף לזכויות הבניה המותרות על פי התכנית המפורטת החלה במקום רק את זכויות הבניה אותן ניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38 בבניין שנהרס.
מטרת שינוי מספר 2 לתמ"א 38, אשר מאפשר הריסת בניין טעון חיזוק ובנייתו מחדש, בתוספת הזכויות המותרת על פי תמ"א 38. גם אם לא היה ניתן לנצל זכויות אלה בבניין הקיים. הדבר אמור להוות תמריץ לבחור בדרך זו, של הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש.
לנוכח האמור, משנהרס בניין אשר הוצא היתר לבנייתו טרם ה- 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שיש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, והוא נהרס ונבנה מחדש במסגרת סעיף 14א' לתמ"א 38, הועדה המקומית רשאית לאשר את מלוא שטחי הבניה אותם ניתן לקבל לפי תמ"א 38, דהיינו סגירה ומילוי של הקומה המפולשת, ככל והתכנית החלה במקום מאפשרת בניית קומה מפולשת, ותוספת קומה או אגף וכן בנוסף תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור אותן ניתן לבנות בבניין החדש.
במקרה כזה אין עוד משמעות או חשיבות לשאלה, אילו זכויות מתוך סל תמריצי החיזוק לפי תמ"א 38 ניתן היה לנצל ולקבל בבניין שנהרס.
יש לציין כי החלטת ועדת הערר המחוזית בערר גב 5068/12 התייחסה לסעיף 14א' ולהוראות תמ"א 38 ערב כניסת שינוי מס' 3 לתמ"א 38 לתוקף, ולפיכך ההפניה לסעיפי התמ"א דורשים התאמה למספרי הסעיפים בנוסח התקף היום. מסיבה זו גם ההחלטה אינה מתייחסת לאפשרות לאשר תוספת של עד חצי קומה מכוח סעיף 11.1.13 לתמ"א, תוספת שלא הייתה קיימת ערב כניסת שינוי מס' 3 לתוקף.
החלטת ועדת הערר המחוזית דלעיל מבהירה, כי כאשר נהרס בניין קיים, ומוקם תחתיו בניין חדש לפי הוראות סעיף 14א' לתמ"א 38, ניתן יהיה לאשר לבניין החדש את זכויות הבנייה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח סעיפים 14-11 לתמ"א לפי העניין, בנוסף לזכויות הבניה שנקבעו בתכניות החלות במקום.
להלן מספר דגשים לעניין תוספת זכויות הבניה אותן ניתן לאשרמכוח סעיפים 12,11, ו14 לתמ"א לפי העניין , לבניין החדש שיוקם לפי הוראות סעיף 14א' לתמ"א 38.
הוספת שטח בגין סגירה ומילוי הקומה המפולשת:בסעיף 11.1.1 לתמ"א 38 נקבע, כי הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר סגירה ומילוי של קומה מפולשת בבניין קיים המיועד למגורים, בתנאים המפורטים באותו סעיף.
במקום בו התכניות החלות במקום מאפשרות הקמת בניין עם קומת עמודים מפולשת, ניתן יהיה לאשר לבנות את הבניין החדש ללא הקומה המפולשת, ולאפשר את ניצול השטח הנותר בקומת הכניסה לאחר בנית השטחים הציבורים הנדרשים לשם בניית יחידות דיור, או לשם בניית שטחים אשר ישמשו לשימושים אחרים המותרים במגרש על פי התכניות החלות במקום. כאשר התכנית המפורטת החלה במקום קובעת כי הבניה תתבצע ללא קומה מפולשת, לא יהיה ניתן לאשר בבניין שיוקם מחדש את שטחי הבניה מכוח הוראותסעיף 11.1.1 לתמ"א 38.
תוספת זכויות בנייה בגין הקמת עד 2 קומות נוספות או הקמת אגף נוסף:
סעיף 11.1.2 לתמ"א 38 מאפשר לוועדה המקומות לאשר הקמה של עד שתי קומות לבניין המיועד למגורים, כאשר בסעיף 11.1.2(א) לתמ"א נקבע כי״הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומות שמתחתיהן....״.
סעיף 11.1.4(ב) לתמ"א מאפשר הקמת אגף נוסף בשטח כולל של עד שתי קומות טיפוסיות במבנה הקיים.
לפי סעיף 11.2(ד) לתמ"א 38, הקמת קומה או קומות והקמת אגף נוסף הן זכויות חלופיות או משלימות דהיינו, ניתן לשלב ביניהן, ובלבד שאם נעשה השילוב של הדרכים כאמור, לא יעלה כלל השטח הנוסף כאמור בפיסקה זו על שטח של שתי קומות.
כאשר מדובר בהקמת בניין חדש אין משמעות לאפשרות של הקמת אגף נוסף מכוח הוראות סעיף 11.1.4(ב) לתמ"א 38, שכן מבחינה תכנונית השטח אותו ניתן להקים כאגף נוסף, של עד שתי קומות טיפוסיות נבלע בתוך הבניין החדש שיוקם.
ולפיכך, זכויות הבניה אותן ניתן לאשר כתוספת לזכויות הבנייה להקמת הבניין החדש, לפי התכניות החלות מכוח סעיף 11.1.2 ו 11.1.4(ב), יהיו בשטח של עד שתי קומות בבניין אותו נתן להקים מכוח התכניות החלות על המגרש דהיינו,השטח הנוסף אותו ניתן לאשר ייגזר משטח הקומות של הבניין שניתן להקים על המגרש לפי התכניות החלות במקום.
ניתן יהיה לאשר בניית שטח זה בדרך של הוספת עד שתי קומות מעבר לקומות אותן ניתן לבנות לפי התכניות המפורטות החלות על המגרש, או בדרך של הטמעת השטח הנוסף בקומות הבניין אותן ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום.
תוספת של עד 25 מ"ר בגין כל יחידת דיור:סעיף 11.4(ה) מאפשר לוועדה המקומית לאשר תוספת של עד 25 מ״ר להרחבת כל אחת מיחידות הדיור בבניין הקיים, ניתן לאשר תוספת שטחים זו גם לבניין החדש שיוקם לפי סעיף 14א׳ לתמ״א 38.
כאמור בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כי, שטח ההרחבה של עד 25 מ״ר לכל יחידת דיור חייב לכלול מרחב מוגן דירתי. כאשר מקימים בניין חדש לפי סעיף 14א׳, כל דירה חדשה שנבנית חייבת לכלול מרחב מוגן דירתי,לפיכך באופן מעשי, השטח אותו ניתן להוסיף בגין כל דירה בבניין החדש הוא 13 מטר בלבד שכן, לא ניתן לקבל פעמיים את השטח בגין הממ״ד.
כך נקבע בין היתר בערר גב/12/5068 כי:
״לעניין תוספת 25 מ״ר לכל דירה אותה ניתן לבנות בבניין החדש ברצוננו להבהיר, כי מדובר בתוספת של 13 מטר בלבד לכל יחידת דיור שכן, משנהרס בניין קיים והוא הוא הוקם מחדש, הוא חייב ממילא בבניית ממ״ד, כאשר שטחי הממ״ד אלה באים מכוח התכנית החלה במקום, או במידה ואותה תכנית אושרה לפני חובת כניסת הממ״ד לתוקף דהיינו, בחודש מרץ 1992,זכויות הבנייה לבניית ממ״ד באות מתוקף סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה תשכ״ה- 1965.
לאור הוראות סעיף 11.2(ב) לתמ״א 38 שטח ההרחבה של 25 מ״ר של דירה תכלולממ״דהרי שאם יחידות הדיור בבניין החדש כוללת ממ״ד, ממילא השטח הנוסף אותו ניתן לאשר מכוח הוראות תמ״א 38 להרחבת אותן דירות הוא 13 מטר בלבד, שכן יש להפחית את שטח הממ״ד משטח הרחבת הדירות המותר של 25 מ״ר״.
במילים אחרות, את השטח הנוסף של 12 מטר ברוטו בגין ממ״ד מקבלים רק פעם אחת. את השטח של עד 25 מ"ר ניתן לאשר בגין כל הדירות אותן לבנות בבניין החדש, הן בשל אלה מכוח התכניות החלות במקום, והן בשל אלה הנבנות בשטחי הבניה הנוספים אותם ניתן לאשר לבנות מכוח תמ"א 38, הסיבה לכך מובעת בערר גב5068/12 הנ"ל שם נקבע כי:
״בנוסף, בבניית בניין חדש ניתן לדעתנו לאשר את התוספת של 25 מ"ר (כשהם למעשה 13 מ"ר כמוסבר לעיל) לא רק בגין יחידות דיור אותן ניתן היה לבנות על פי התכניות החלות במקום, אלא גם בגין יחידות הדיור הנוספות אותן ניתן לבנות מכוח תמ"א 38 (שייבנו בשטחי הבניה הנוספים מכוח התמ"א). הסיבה לכך היא, כי על פי הוראות התמ"א, כאשר מוסיפים יחידות דיור לבניין הקיים, בקומות הנוספות או בדרך של סגירת הקומה המפולשת, שטח הקומה הנוספת אותה ניתן לבנות בשטח הקומה המפולשת הניתנת לסגירה, כוללת את שטח הרחבת יחידות הדיור בקומה שמתחת לקומה הנוספת או מעל לקומה המפולשת, כך שהדירות החדשה אשר נוצרות כוללות גם את שטח ההרחבה של 25 מ"ר״.
הוספת זכויות בגין קומה חלקית:סעיף 11.1.3 מאפשר לוועדה המקומית לאשר הוספת קומה חלקית אשר תהיה בשטח של עד מחצית הקומה שמתחתיה, או לחלופין, בשטח אותו ניתן לאשר מכוח תכנית גגות החלה במקום.
ניתן יהיה לאשר הוספת זכויות בניה לבניין החדש המוקם מכוח סעיף 14א' לתמ"א לשם הקמת קומה חלקית, כאשר יהיה על הועדה המקומית להחליט אם היא מאשרת זכויות בניה אלה בשטח של מחצית משטח הקומה העליונה אותה ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום, או בשטח אותו ניתן לאשר מכוח תכנית גגות החלה על המגרש (ככל שחלה תכנית כזו).
זכויות הבניה אותן ניתן להוסיף במקרה של הריסת ״מבנה נמוך״ והקמתו מחדש:
בסעיף 12 לתמ"א 38 החל על ״מבנה נמוך״ נקבע כי, בבניין הבנוי על מגרש אשר כל התכניות החלות המפורטות החלות עליו ניתן לבנות שגובהם לא עולה על שתי קומות, וששטחם אינו עולה על 400 מ"ר, יהיה ניתן לאשר סגירה של הקומה המפולשת או הוספת שטח כולל של עד 25 מטר לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות כנגד חיזוק הבניין.
במקרה של הריסת בניין אמור והקמתו מחדש, אם על פי התכניות החלות במקום ניתן לבנות בבניין קומה מפולשת, ניתן יהיה לאשר לבנות את הבניין החדש ללא הקומה המפולשת, ולאפשר את ניצול השטח הנותר בכניסה לאחר בניית השטחים הציבוריים הנדרשים לשם בניית שטחים אשר יחוברו ליחידות הדיור בקומה מעל שכן, בסעיף 12 לתמ"א נקבע כי שטח הקומה המפולשת שייסגר "במבנה הנמוך" יוכל לשמש רק לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין, המצויות מעל הקומה המפולשת.
אם התכנית החלה במקום אינה מאפשרת הקמת קומת עמודים מפולשת, סך השטחים אותם ניתן יהיה לאשר ולהוסיף לבניין החדש שיוקם יעמוד על 25 מ"ר סך הכול. ספק אם תוספת זו תצדיק את הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש לפי סעיף 14א'.
זכויות הבניה אותן ניתן להוסיף במקרה של הריסת בניין שאינו מיועד למגורים:לפי סעיף 14 לתמ"א 38, כנגד חיזוק בניין שאינו מיועד למגורים מוסמכת הוועדה המקומית להוסיף לזכויות הבניה להקמת בניין זה מכוח התכניות החלות, תוספת של עד קומה טיפוסית אחת.שטח ״הקומה הטיפוסית״ צריך להיגזר משטח הקומה הטיפוסית אותה ניתן לבנות בבניין החדש, על פי התכניות החלות במקום.
ניתן יהיה לאשר בניית שטח זה בדרך של הוספת קומה מעבר לקומות אותן ניתן לבנות מכוח התכניות המפורטות החלות על המגרש, או בדרך של הטמעת השטח הנוסף בקומות הבניין אותן ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום.
הוספת זכויות בניה להקמת מעלית: סעיף 16 לתמ"א 38 מעניק זכויות בניה להקמת מעלית,גם כאשר לא קיימת חובה להקים מעליות על פי חוק התכנון והבניה ותקנותיו.
ניתן יהיה לאשר זכויות בניה אלה גם בבניין החדש שיוקם לפי סעיף 14א' לתמ"א 38, כאשר התכניות החלות במקום אינן מעניקות זכויות בניה להקמת מעלית/מעליות.
יצוין כי התוצאה של הענקת זכויות בניה כאמור הינה בין היתר, שלילת האפשרות לאשר הקלה אחוזית להקמת מעלית בבניין.
שלב מתודי של תכנון הבניין אותו ניתן להקים לפי התכניות החלות המפורטות החלות על המגרש:
על מנת קבוע א זכויות הבניה הנוספות אותן רשאית הוועדה המקומית מכוח סעיפים 12,11 ו 14 לתמ"א 38 ולפי העניין, לבניין החדש שיוקם, לפי סעיף 14א', רצוי לבצע שלב מתודי של תכנון הבניין אותו ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש קודם הוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38.
תכנון כזה, אשר יציג את הבניין לפי קווי הבניין, מספר הקומות ומספר הדירות לפי התכניות החלות במקום, יאפשר להגדיר בבניין זה, על מנת לקבוע את השטח של שתי הקומות אותו ניתן לאשר כתוספת לבניין ואת השטח של חצי הקומה אותו ניתן לאשר ולהוסיף, את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בבניין מכוח התכניות החלות לשם חישוב השטח אותו ניתן להוסיף בגין כל יחידת דיור וכיו"ב.
ללא ביצוע של תכנוני מתודי כאמור, יהיה קשה להגדיר ולקבוע את זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר לבניין החדש מכוח תמ"א 38.
הריסת בניין והקמתו מחדש כאשר קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות על המגרש:בסעיף 14א'(א1) לתמ"א 38 נקבע כי:
״על אף האמור בסעיף 13, חלה במקום תכנית מפורטת או תכניות מפורטת ונותר זכויות בניה שטרם מומשו, יחולו זכויות בניה מכוח התכניות כאמור בנוסף על הזכויות מכוח סעיפים 12,11 ו 14 לתמ"א לפי העניין. והכל בכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית כאמור בסעיפים 22-21״.
בסעיף 13 לתמ"א 38 נקבע כי, כאשר קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח תכנית מפורטת , במגרש המיועד למגורים עליו קיים בניין הדורש חיזוק, יש לחזק את הבניין בשעת מימוש אותן זכויות בניה לפי תקן 413, ויראו את הבניה המבוצעת מכוח זכויות הבניה הבלתי ממומשות כאילו היא בוצעה מכוח תמ"א 38,עד לתקרת הזכויות אותן היה ניתן לאשר במגרש מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.
במקרה זה, זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38 תהיינה חופפת לזכויות הבניה הבלתי ממומשות, והן תקוזזנה מולן.
בסעיף 14א'(א1) לתמ"א 38 נקבע כי, הוראה זו אינה חלה כאשר הורסים בניין ומקימים אותו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א 38. במקרה כזה תאשר הוועדה המקומית את זכויות הבניה הבלתי ממומשות מכוח התכניות החלות במקום, ובנוסף תהיה הוועדה המקומית רשאית לאשר את זכויות הבניה מכוח סעיפים 14-11לתמ"א לפי העניין.
ברי, סעיף זה מעניק עדיפות מובהקת להריסת הבניין והקמתו מחדש באותם מקרים בהם קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות על המגרש שכן, אם יחוזק הבניין הקיים, תקוזזנה זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א מול זכויות הבניה הבלתי ממומשות, ואילו הבניין ייהרס ויקום מחדש, יאושרו זכויות הבניה מכוח התכניות החלות במקום, ובנוסף תהיה הוועדה המקומית רשאית לאשר את כל זכויות הבנייה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.
התמ"א 38 מדגישה פעם נוספת, כי לא חלה על הוועדה המקומית חובה לאשר את כל זכויות הבניה אותן הותר לה לאשר על פי סעיף 11 לתמ"א 38, וכי הוועדה המקומית מוסמכת לאשר רק חלק מאותן זכויות לאור סעיפים 21-22 לתמ"א 38.
להוראה זו חשיבות מיוחדת כאשר אנו עוסקים בהריסת הבניין והקמתו מחדש שכן צרוף זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, עלול ליצור בניין בנפח בניה גדול וחריג לסביבה. לפיכך על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת מיוחד כאשר היא מאשרת הריסת בניין והקמתו מחדש. לעניין השאלה אלו תוספות בניה ובאיזה היקף ראוי לאשר? בכל מקרה ומקרה לאור מיקומו של הבניין והשתלבותו בסביבה הקרובה וכיו"ב.
חובת בנייד ממ"ד ביחידות הדיור החדשות:בסעיף 14א׳(א3) נקבע כי ״המבנה החדש יכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה״.
סעיף זה מותר שכן על פי תקנות התגוננות האזרחית, קיימת חובה לבנות ממ"ד בכל דירה חדשה אותה בונים היום.
עם זאת באותם המקרים בהם התכנית שחלה במקום לא העניקה זכויות את זכויות הבניה להקמת ממ"דים, ניתן יהיה לבסס את זכויות הבנייה לבנייתם על הוראת סעיף זה, ולא יהיה צורך לבסס את זכויות הבניה על פי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה, המוסיף זכויות בניה לבניית ממ"דים באותם מקרים בהם התכנית שחלה במקום קיבלה תוקף קודם כניסת חובת בניית ממ"ד לתוקף.
קווי הבניין של הבניין החדש שיוקם:עד כניסת שינוי מס' 3 לתוקף, קבעה תמ"א 38 כי במקרה של הריסת בניין קיים והקמתו מחדש במסגרת סעיף 14א' לתמ"א, תהיה חובה לבנות את הבניין החדש בקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות במקום דהיינו, התמ"א לא הסמיכה את הוועדה המקומית לאפשר במקרה כזה חריגה מקווי הבניין, הוראה זו שונתה בשינוי מס' 3, כאשר בסעיף 14א'(ב) לתמ"א נקבע כי:
״הוראות סעיפים 15,11 ו 16 לעניין התרת חריגה של קווי הבניין יחולו על המבנה החדש...״
דהיינו, הוועדה המקומית רשאית לאשר בבניין החדש את אותן חריגות מקווי הבניין כפי שניתן לאשר מכוח הוראות התמ"א 38 בביצוע תוספות נבניה לבניין הקיים.
המשמעות העיקרית הנובעת מהוראה דלעיל היא, כי הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר את בניית הבניין החדש עד למחרק של שני מטרים מגבול המגרש הצדדי והקדמי, ועד למרחק של שלושה מטרים מגבול המגרש האחורי. כקבוע בסעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38.
להוראה זו חשיבות רבה שכן, בלעדיה יהיה קשה לממש במגרש את מלוא זכויות הבניה אותן ניתן לאשר בבניין החדש. כמו כן תהיה הוועדה המקומית רשאית לאשר בניית ממ"ד מעבר לקווי הבניין, עד לגבול המגרש, בכפוף לאישור הקלה.
בנוסף תהיה הוועדה המקומית רשאית לאשר חריגה של פיר מעלית מקווי הבניין כקבוע בסעיף 16 לתמ"א 38.
יודגש כי סעיף 10.1, המאפשר אישור בניית רכיבי חיזוק מעבר לקווי הבניין החלים במקום, אינו נמנה בין הסעיפים המנויים בסעיף 14א'(ב), משום שבמקרה של הקמת בניין חדש רכיבי החיזוק מהווים חלק משלד הבניין, ולא קיימת הצדקה לאפשר את חריגתם מקווי הבניין המחייבים לפי התכניות החלות במקום.
בסעיף 14א'(ב) סיפא נקבע כי יובהר כי ״תותר בניית חנייה תת- קרקעית עד לגבול המגרש בשטח כפי הנדרש על פי הוראות החוק או התקנות״.
סעיף זה מאפשר חריגה מקווי הבניין המחייבים לפי התכנית החלות במקום, עד לגבול המגרש, לשם בניית חניון תת קרקעי.
חניון תת קרקעי עדיף על פני בניית חניון עילי, ולפיכך מאפשרת התמ"א לחרוג מקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות לשם בניית חניון תת קרקעי.
עם זאת יש להדגיש, כי התמ"א 38 מאפשרת לחרוג מקווי הבניין לשם בניין חניון תת קרקעי ״כפי הנדרש על פי הוראות החוק או התקנות״ דהיינו, ניתן יהיה לאשר את החריגה האמורה אך ורק ככל שהדבר נדרש לשם הסדרת תקן החנייה במגרש,ולא יהיה ניתן לאשר בניית חניון תת קרקעי החורג מקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות לשם הסדרת מקומות חניה בכמות העולה על הנדרש על פי הוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו.
כך לדוגמא, אם יש בבניין החדש 10 יחידות המחייבות התקנת 10 מקומות חניה, אותם ניתן להסדיר בחניון תת קרקעי שאינו חורג מקווי הבניין, אך מבקש ההיתר מעוניין להצמיד שתי חניות לכל דירה, אשר לשם הסדרתם יש לבנות חניון תת קרקעי החורג מקווי הבניין, לא יהיה ניתן לאשר את החריגה מקווי הבניין מכוח התמ"א שכן, החריגה אינה נחוצה לשם הסדרת מקומות חניה "כפי הנדרש על פי הוראות החוק או התקנות."
הקמת חניות תת קרקעי דורש קיומן של זכויות בניה המאפשרות את הקמתו לפיכך, יהיה ניתן לנצל הוראה זו לשם בניית חניון תת קרקעי עד לגבול המגרש, רק אם התכנית החלה במקום מעניקה את זכויות הבניה הדרושות לשם בניית החניון. ללא מקור לזכויות בניה אלה לא תהיה משמעות לסעיף 14א'(ב) סיפא.
לאור ההקשר שבו נקבע האפשרות לבניית חניה תת קרקעית עד לגבול המגרש ומיקום הוראה זו, בסעיף העסוק בקווי הבניין של הבניין שיוקם, לא ניתן לבסס את זכויות הבניה להקמת חניון תת קרקעי עד לגבולות המגרש על סעיף 14א׳(ב) סיפא, ועל כן סעיף זה עוסק רק בהתרת חריגה מקווי הבניין לצורך בניית חניון תת קרקעי, ולא בזכויות הבנייה לצורך בנייתו.
יש לציין כי במקומות רבים קיימות תכניות המעניקות זכויות בניה לבניית חניונים תת קרקעיים, ובמקרה כזה תכניות אלה תספקנה את זכויות הבניה לשם הקמת חניון תת קרקעי עד לגבול המגרש.
החובה להציג פתרון חניה:בסעיף 14א'(ג) לתמ"א 38 נקבע כי, תנאי לאישור הריסת בניין והקמתו מחדש לפי הסעיף הוא: ״ הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית״.
אם יעוד הבניין שיוקם הוא למגורים, פתרון החניה אותו יש להציג הוא לכל יחידות הדיור הנבנות בבניין החדש. אם הבניין החדש אמור לשמש ליעודים אחרים, יש להציג פתרון חניה לפי תקן החל בגין אותם יעודים.
סעיף 17 לתמ"א 38 עוסק בנושא התקנת מקומות חניה כאשר מבוצעת תוספת בניה לבניין קיים לפי סעיפים 12,11 ו 14 לתמ"א.
התמ"א 38 מצאה לנכון להקדיש סעיף מיוחד לנושא של התקנת מקומות חניה במקרה של הריסת בניין קיים והקמתו מחדש לפי סעיף 14א'. הסיבה לכך היא, כי במקרה כזה לא קיימות בדרך כלל המגבלות התכנוניות להתקנת מקומות החניה הנדרשות על פי תקן חניה המחייב בתחום המגרש. לפיכך התמ"א מצאה לנכון להדגיש את חשיבות הסדרת תקן החניה לבניין החדש שיוקם. לשון סעיף 14א׳(ב) המעניק למהנדס הוועדה המקומית שיקול דעת לעניין אופן הסדרת תקן החניה עבור השימושים המבוקשים בבניין החדש שיוקם, אינו מאפשר לו לחרוג מתקן החניה המחייב לפי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) או לפי הוראות תכניות מפורטת הקובעות את תקן החניה במגרש נשוא הבקשה להיתר בניה.
כאשר מוקם בניין חדש, יש למצות את כל האפשרויות לשם הסדרתתקן החניההמחייב בגין הבניה המבוקשת בתחום המגרש, יכולה הוועדה המקומית לאפשר פתרונות חלופיים להסדרת תקן החניה, בדרך של תשלום לקרן חניה או בדרך של אישור פטור מהתקנת תקן החניה המחייב.
פתרונות החניה בתחום המגרש יכול להיות מסודרים במספר אופנים:
עם זאת יתכנו מצבים בהם יהיה קושי לייצר את תקן החניה הנדרש, כולו או חלקו, בתחום המגרש, גם כאשר מדובר בהקמת בניין חדש, בשל צורת המבנה או גודל המגרש ו/או בשל אילוצים תכנונים אחרים.
במקרה אלה יחולוהוראות סעיף 158א' 3 לחוק התכנון והבניה, אשר אוסרים על התנית אישור זכויות מכוח תמ"א 38 בהסדרת מקומות חניה בתוך המגרש, אך מאפשרים גביית דמי השתתפות בהקמת חניון ציבורי באזור המגרש במקום מקומות החניה שלא הוסדרו במגרש.
הוראות לעניין עיצוב הבניין החדש והשתלבותו בסביה הקרובה:בסעיף 14א'(א2) לתמ"א 38 נקבע כי, אחד התנאים לאישור הריסת בניין והקמתו מחדש הוא כי "בחנה הוועדה את השלכות וההשתלבות במרחב הסמוך למבנה".
סעיף כללי זה, המחייב את הוועדה המקומית לבצע בדיקה של השלכות וההשתלבות של הבניין במרחב הסמוך לממבנה שיוקם מכוח סעיף 14א' לתמ"א 38, נועד להדגיש את העובדה כי העמסת זכויות בניה מכוח תמ"א 38 מעבר לזכויות הבניה המותרות במגרש מכוח התכניות החלות במקום,דורשת תשומת לב תכנונית מיוחדת של הוועדה המקומית.
הסעיפים הבאים מפרטים את הדרכים להבטיח את השתלבות הבניין החדש בסביבה ואת הצדדים העיצוביים של הבניין.
סעיף 14א'(ד) לתמ"א 38 מתנה את אישור הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהגשת תכוניות עיצוב ופיתוח של הבניין החדש לוועדה המקומית.
בסעיף נקבע כי קיימת חובה ל:
מהי הגשת תכנית לעיצוב הבניין:הכוונה לתכנית אדריכלית המציגה את המראה החיצוני של הבניין העתידי להבנות מכוח זכויות הבניה לפי התכניות המפורטות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה מכוח סעיפים 12,11 ו 14 לתמ"א לפי העניין.
בסעיף לא נקבעה רמת הפרוט של התכנית לעיצוב הבניין שכן, קיימות רמות שונות של תכניות לעיצוב הבניין. תכנית כזו יכול להציג את חזיתות וחתכי הבניין בלבד,והיא יכולה להציג גם את חומרי הגמר, ולעיתים אף את צבעי הגמר.
להגשת תכנית עיצוב של הבניין המבוקש לפי סעיף 14א'(ד)(1) חשיבות מיוחדת לנוכח העובדה, כי הבניין שיוקם חורג באופן משמעותי מהוראות התכניות החלות על המגרש ובאזור, בשל תוספות זכויות הבניה מכוח תמ"א 38, כך לדוגמא, הבניין עשוי לחרוג עד שתיים וחצי קומות ממספר הקומות הקבוע בתכניות החלות על המגרש. גם נפח הבניה בבניין יהיה גדול באופן משמעותי מזה הקבוע בתכניות החלות במגרש ובאזור,לכן קיימת חשיבות רבה לצד האדריכלי והעיצובי, על מנת למזער את הפגיעה העיצובית והאורבנית כתוצאה מהקמת הבניין החדש, ולהבטיח ככל הניתן את השתלבותו של הבניין החדש בסביבה הקרובה.
לעניין זה, ראוי כ מהנדס הוועדה המקומית ינחה את מבקש היתר הבניה מהי רמת הפרוט הנדרשת ממנו בתכנית לעיצוב הבניין. רצוי כי מידע זה יימסר במסגרת תיק המידע הנמסר למבקש ההיתר לפי סעיף145(א1) לחוק התכנון והבניה.
בסעיף 14א'(ד)(1) לתמ"א 38 נקבע כי ״התכנית כאמור תוכן בהתאם להוראות הבניה הקבועות בתכנית המפורטת שחלה במקום״.
קביעה זו מתייחסת להוראות הבינוי והעיצוב הכלולות בתכניות החלות במקום, ככל שהוראות כאלה קיימות.
הוראות בינוי עיצוב מופיעות לעיתים בתקנון התכנית כגון: החובה לבנות גגות משופעים, הוראות לעניין גובה המרבי של קומות, חומרי גמר, החובה לצפות את הבניין באבן וכיו"ב, ולעיתים קיימת תכנית בינוי ועיצוב המצורפת לתכנית החלה במקום, המתארת בצורה גראפית את הבינוי הנדרש במגרש מבחינת אופן העמדת המבנים במגרש, גובה, מיקום , מרפסות, בניית הבניין בצורה מדורגת וכיו"ב.
לתכנית בינוי ועיצוב המצורפת לתכנית יש לעיתים מעמד מחייב ולעיתים מעמד מנחה בלבד.
בעת"מ (י-ם) 8311/08העניק בית המשפט סקירה באשר למעמדה של תכנית בינוי ועיצוב לאור חשיבות הדברים כלשונם:
״ודוק, תכונית מתאר עשויה לקבוע הן הוראות מחייבות והן הוראות מנחות והיא אף עשויה לפרט את התנאים שבהם ניתן יהיה לסטות מההוראות הקבועות בה. נספח הבינוי המצורף לתוכנית, ומהווה חלק ממנה, אינו שונה לעניין זה. התוכנית עשויה, כאמור, לקבוע כי נספח הבינוי כולו, או הוראות מסוימות הקבועות בו הם בעלי מעמד מחייב, או לחילופין, לקבוע כי נספח הבינוי או הוראות מסוימות הקבועות בו הם בעלי מעמד מנחה בלבד. אכן, יש להניח כי ככלל, מקום בו התוכנית "שותקת" בכל הנוגע למעמדו של נספח הבינוי, יש לראות את ההוראות הקבועות בו, נוכח היותן חלק מהתוכנית, המהווה חיקוק שאמור להנחות את הציבור, כמחייבות. ואולם, השאלה מה קובעת התוכנית לעניין מעמדו של נספח הבינוי והאם היא אכן ״שותקת״ לעניין זה תלויה במכלול הוראות התוכנית הרלוונטית, בתוכנו של נספח הבינוי ובפרשנות שיש לייחס להם״.
לפיכך, במקום בו מצורפת תכנית בינוי ועיצוב לתכנית, וזו שותקת לעניין מעמדה, יש לראות אותה כמחייבת.
אם קיימת קביעה מפורשת בתכנית כי היא מנחה, לא קיימת חובה לנהוג על פי תכנית הבינוי עיצוב, ואולם לשם סטייה מהוראות תכנית העיצוב חייבת להיות קיימת הצדקה תכנונית לסטייה האמורה.
הגשת תכנית פיתוח של המגרש:סעיף 14א'(ד)(2) לתמ"א 38 מחייב את מבקש ההיתר להגיש לוועדה המקומית, כתנאי לאישור הריסת בניין והקמתו מחדש ״תכנית פיתוח של המגרש כוללת שטחי חניה, התשתיות של המבנה, גדרות (אם נדרשות), שטחי גינוי, שבילים, דרכי גישה וכו״.
במקרים רבים, פיתוח המגרש בכלל, ומיקום שטחי החניה וגדרות בפרט, מהווים חלק מתכנית הבינוי והעיצוב של הבניין.
התמ"א 38 הפרידה בין עיצוב הבניין לבין פיתוח המגרש, אף שניתן להגיש את תכנית הפיתוח כחלק מתכנית עיצוב ובינוי, ובלבד כי זו תציג את הבינוי והגינון בחצר הבניין.
התנאים בסעיפים 26 ו 27 לתמ"א 38:לפי סעיף 14א'(ה) לתמ"א 38, תנאי נוסף לאישור הריסת בניין קיים והקמתו מחדש הוא,״עמידה בדרישות סעיפים 26 ו-27בתכנית זו, בשינויים המתחייבים״.
סעיף 26 לתמ"א 38 עוסק בבחינת השפעה הבניה המבוקשת לפי תמ"א 38 על הסביבה ונקבע בו כי:
״במקום שיש לתוספות הבניה לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הועדה המקומית לדרוש תכניות ודו"חות כתובים, שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבניה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים ציבוריים פתוחים לנפש״.
בסעיף 27 לתמ"א נקבע כי כאשר בקשה להיתר בניה מוגשת לפי תמ"א 38 כוללת תוספות בניה לפי סעיפים 14,13,12,11 ו-16, יש ליידע את הציבור על הגשת הבקשה בהליך הדומה לפרסום והקלה, ויש לקיים הליך של שמיעת התנגדויות מצד מי שעלול להיפגע מתוספות בניה אלה.
אי תחולת סעיף 14א' על מבנים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי אדריכלי:בסעיף 14א'(ו)
לתמ"א 38 נקבע כי, הוראות סעיף 14א' המאפשרות הריסת בניין קיים שהוראות התמ"א חלות עליו והקמתו מחדש.... ״לא יחולו על מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי״.
ההיגיון העומד בבסיס סעיף זה ברור שהרי, לא יעלה על הדעת להרוס מבנים אלה ולבנותם מחדש, בשל הצורך לשמרם.
כאמור הסעיף החריג מתחולת מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי.
מבנים שמיועדים לשימור:סעיף 7.1 לתמ"א 38 מגדיר ״מבנה לשימור״ כ-מבנה שנועד לשימור בתכנית מאושרת, מופקדת או בתנאים שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה. למרות שהסעיף נוקט במונח "מבנים שמיועדים לשימור" ככל הנראה הכוונה למבנים לשימור כהגדרתם בסעיף 7.1 לתמ"א 38.
לפיכך סעיף 14א'(ו) חל על כל אותם מבנים אשר נקבע כמבנים לשימור בתכנית מאושרת, מופקדת או שפורסם לגביהם הודעה לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה.
מבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי: הסיפא של סעיף 14א'(ו) לתמ"א מעורר ככל הנראה קשיים וחוסר ודאות תכנונית. הסעיף מחריג מתחולת סעיף 14א' מבנים שאינם מיועדים לשימור, אך עם זאת הם" בעלי ערך היסטורי ואדריכלי".
התמ"א 38 יוצרת למעשה קטגוריה נוספת של מבנים הראויים להגנה. מדובר במבנים אשר לא נקבעו כמבנים המיועדים לשימור בתכנית, וכאלה אשר אף לא מתנהל ביחס אליהם הליך של הכנת תכנית, שהרי אלה נכנסים למונח ״מבנים לשימור״.
השאלה המתעוררת היא, מהם המבחנים לקביעה, איזה בניין ייחשב ל בעל ערך ״היסטורי ואדריכלי״ אותו לא יהיה ניתן להרוס ולבנות מחדש.
אותה שאלה מתעוררת גם ביחס לסעיף 19.2 לתמ"א 38 בו נקבע כי ״ועדה מקומית, לאחר ששמעה את חוות דעתו של מהנדס הועדה המקומית, רשאית להתיר תוספת בניה, על פי האמור בתכנית זו, במבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד או בעל ערך היסטורי שאינו מבנה לשימור, אם שוכנעה כי אין בתוספת המוצעת כדי לפגוע בערך האדריכלי או ההיסטורי האמורים״.
שני הסעיפים יוצרים אי ודאות תכנונית, ככל הנראה לוועדה המקומית סמכות לשלול את האפשרות להרוס בניין קיים והקמתו מחדש לפי סעיף 14א', ללא תשתית ברורה באשר לשאלה, אלו מבנים יוגדרו על ידה כבעלי ערך היסטורי או אדריכלי. נושא זה ככל הנראה פוגע בוודאות התכנונית.
על פי האמור בתכנית זו, במבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד או בעל ערך היסטורי שאינו מבנה לשימור, אם שוכנעה כי אין בתוספת המוצעת כדי לפגוע בערך האדריכלי או ההיסטורי האמורים״.
שני הסעיפים יוצרים אי ודאות תכנונית, ככל הנראה לוועדה המקומית סמכות לשלול את האפשרות להרוס בניין קיים והקמתו מחדש לפי סעיף 14א', ללא תשתית ברורה באשר לשאלה, אלו מבנים יוגדרו על ידה כבעלי ערך היסטורי או אדריכלי. נושא זה ככל הנראה פוגע בוודאות התכנונית.
אתם מוזמנים לפגוש אותנו באתר הבית שלנו שכתובתו: http//www.barlev-38.co.il
*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת: מתכננים פרויקט תמ"א38 או פינוי-בינוי? מבולבלים? צרו קשר עוד היום לפגישה ראשונה ללא עלות במשרד שורצברד ושות' המתמחה בתחום הבניה והנדל"ן ועם פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א38 מוצלחים רבים.