חמישי 21 נובמבר 2024
דעות - מאמרים
מדינת ישראל שרדה את המשבר הכלכלי הגדול מאז שנות ה-30 של המאה ה-20, אבל האם בשנים הקרובות תחווה בועת סאבפריים ישראלית? התשובה, כנראה חיובית וריבית בנק ישראל הנמוכה והאינפלציה המרימה ראש מבשרות על בועת סאבפריים ישראלית משלנו!
בישראל קיימת עליה מתמשכת ובלתי מוסברת במחירי הנדל"ן בישראל ומדד הדיור עלה ב-4.4% לעומת 1.1% במדד הכללי שהוא יחס של 1 ל- 4 וחורג מכול גידול ראלי צפוי (דניאל רוזנברג, MAKI). בנוסף ובהתאם לגידול בערך המשכנתא הממוצעת והריבית הנוכחית הנמוכה עד אפסית ובהתאם לנתוני הביקוש הערים, רוכשי דירות רבים ממהרים לממש רצונם לרכוש נכס ורואים בריביות הנמוכות וערך השקל הנמוך הזדמנות חד-פעמית. יתרה מזאת, רבים מגדילים את ערך המשכנתא להחזר חודשי הנמצא בקצה גבול היכולת שלהם וללא עתודות כלכליות מתאימות. האמנם הזדמנות חד פעמית?
ובכן, נדמה כי ריבית בנק ישראל הנמוכה והמשפיעה על ריבית המשכנתאות הנמוכה אך מהווה מלכודת של דבש שבעתיד הקרוב או הבינוני תתפוצץ בדמות בועת סאבפריים ישראלית. מדוע?
מרבית רוכשי הדירות בוחרים במסלולים נזילים וזולים המבוססים על ריבית הפריים והמדד ומתוך העדפת החזרים נמוכים בהווה והעדר עמלת פרעון מוקדם. אולם, מצד שני מביאים את רמת ההחזר לרמה המרבית האפשרית מבחינתם (אם כי עדין בריבית זולה ונוחה).
נתון המאושש מגמה זו, של גידול לא מידתי בתחום הנדל"ן, מקבלים מערך המשכנתא הממוצעת באזור המרכז שעומד כיום על 650-700 אש"ח בעוד לפני שלוש שנים עמד הממוצע על 450-550 אש"ח בלבד (נלקח מהארץ, 29.8.09). כלומר, עליה ריאלית של 25-45% שאינה משתקפת בשום צורה בעליית מדדי הצמיחה השונים ובפרט בהתאם למשבר הכללי, ההאטה והמיתון שחווים השוק העולמי בכלל והשוק הישראלי בפרט.
עם זאת, רבים מהלווים נעדרים את ההבנה כי בטווח הארוך ובממוצע רב שנתי (והרי, משכנתאות נלקחות לטווח של 15-30 שנה) האינפלציה בישראל תרים ראשה לטווחים של 2.5 - 6 אחוז ואף יותר (חיזוק לכך, ניתן למצוא בהתייחסות לתנודתיות שלה בערך של 2.5% שמוצגת בניתוח של מודלים כלכליים). בהנחה שממוצע המדד אכן יישמר, תטפס גם ריבית הפריים ותציב את הלווים ורוכשי הדירות שוקת שבורה וחוסר יכולת לעמוד בהחזרים גובהים וחסרי מידתיות לסכום בו הם נדרשים ומסוגלים לעמוד כיום.
בהתאם למגמה זו של נטילת משכנתאות בערכים המחייבים החזרים חודשים בקצה גבול היכולת של הלווים המתבססים על ריבית פריים נוכחית אפסית, מצד אחד ומצד שני, ממוצע אינפלציה רב שנתי הגבוה במאות אחוזים מריבית בנק ישראל הנוכחית ומכאן הצפי להעלאתה מרמה של 0.75% כיום לאזור ה-2-4% בשנים הקרובות, צפוי כי לווים רבים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשים שלהם שיתנפחו לממדי ענק במונחי יכולת ההחזר שלהם. חוסר יכולת ההחזר יביא את הבנקים לפתוח בהליכי עיקול ומימוש הערבויות, סילוק הרוכשים מהנכסים והתמוטטות של מעגל ההלוואות בישראל.
ניתן גם להביא את ניתוח של ד"ר שיינין שקובע כי, "הריבית הנמוכה באופן קיצוני יחסית לשיעור אינפלציה שנתי של כ- 4% (כבר שנתיים ימים) גורמת לכך שהתשואה על פקדונות הינה שלילית במונחים ריאלים. ולכן האלטרנטיבה של רכישת דירות ניראת כה אטרקטיבית (במיוחד כאשר הריבית על משכנתאות נמוכה מאוד). מצב זה גורם לעליית מחירי הדיור שגורם לעליית מדד המחירים לצרכן (משקל הדיור מעל 20% במדד) ומפר בכך את יציבות המחירים במשק תוך הסתכנות בבועת נדל"ן עתידית (זהו המצב שהיה בארה"ב בשוק הנדל"ן)".
או, במילים אחרות - בועת סאבפריים ישראלית.
מצד שני ממשלת ישראל ממשיכה בהתנהלות הכושלת בטיפול במשבר הכלכלי ובמיתון. לדוגמא, רק השבוע הודיע ניקולא סרקוזי (נשיא צרפת) על הטלת הגבלה על בונוסים במגזר הבנקאות במהלך שנועד לשנות את כללי המשחק שהביאו למשבר האחרון (סמי פרץ, הארץ 29.8.09) וזאת מתוך ההבנה כי כללי המשחק של השוק החופשי השתנו וכעת הממשלה נדרשת להתערבות במקומות בהם כשל השוק מזיק לאינטרס הציבורי.
דווקא הנהגתו הכלכלית המרשימה של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, ייתכן ותוציא את האוויר מבועת סאבפריים זו. הנגיד, שהיה זה שהוריד את הריבית באופן אגרסיבי עד לריבית פריים אפסית ואיפשר את חגיגת הרכישות - הוא גם זה שמקדים ומתחיל להעלות בחזרה את ריבית בנק ישראל ובכך ייתכן שמצמצם את הנזק האפשרי ומקטין את החשיפה שיהיו מוכנים לקחת ישראלים רבים.
עם זאת, עדין בשנתיים האחרונות מספר הלווים בתנאי הריבית הנמוכה והחזרים גבוהים יחסית מאיימים להתפוצץ בפני כולנו בצורת בועת סאבפריים ישראלית וזאת תוך מספר שנים בודדות.
[הערה: זהו מסמך בעריכה ואשמח להערות]
