ראשון 24 נובמבר 2024
דעות - מאמרים
תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה מפליגות למבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצע לפני יום ה-1.1.80, כתמריץ לחיזוקם.
התמ"א 38 מעניקה גם הקלות תכנוניות למבנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן מיום ה- 1.1.80 ואילך, ואשר לא נבנו לפי תקן 413, בכך שהיא מאפשרת לאשר בהם חריגה של בניית רכיבי החיזוק מקווי הבניין וגובה הבניה המותרים על-פי התכניות החלות במקום.
על-כן מבקשת התמ"א 38 להבטיח כי יוצא היתר בניה מכוחה רק לאותם מבנים הדורשים חיזוק, וכי אישור הבקשה להיתר יביא לחיזוק המבנה כך שהוא יעמוד בתקן 413.
תנאי למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38: בסעיפים 8 ו-9 לתמ"א 38 נקבעו תנאים מקדמיים בהם יש לעמוד על-מנת שהועדה המקומית תהיה רשאית לאשר בניה מכוח תמ"א 38. מטרת תנאים אלה היא לוודא כי היתר הבניה הניתן לפי תמ"א 38 בכלל, וכזה המעניק תוספות בניה כתמריץ לחיזוק המבנה הקיים בפרט, יוצא רק למבנה שאכן דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת למבנה ולתוספות הבניה המבוקשות מכוח התמ"א 38 תתבצע לפי הוראות תקן 413.
בנוסף מבקשת תמ"א 38 לשים דגש מיוחד על העיצוב החיצוני של המבנה שיתקבל לאחר שיוספו לו תוספות הבניה מכוח תמ"א 38, על-מנת להבטיח את השתלבות תוספות הבניה שאושרו מכוח התמ"א במבנה הקיים מבחינה עיצובית וכן, שמראה המבנה ישתלב בסביבה הקרובה.
לפיכך נקבע בסעיף 25 להוראות תמ"א 38 אלו מסמכים בתחום הבינוי והעיצוב יש להגיש לועדה המקומית כתנאי לדיון בבקשה להיתר.
תנאי נוסף למתן היתר בניה מכוח התמ"א 38 נקבע בסעיף 17 לתמ"א, כי הוסדרו מקומות החניה הנדרשים בגין תוספות הבניה המבוקשות מכוח התמ"א 38.
יצוין כי תמ"א 38 מעניקה למהנדס הועדה המקומית תפקיד מרכזי בבחינת עמידת הבקשה להיתר בניה בתנאים המקדמיים שנקבעו בתמ"א 38, ובמתן חוות דעת לוועדה המקומית כי הבקשה להיתר בניה עומדת בדרישות התמ"א 38.
המונח "מהנדס הועדה המקומית" מוגדר בסעיף 7.1 לתמ"א 38 כ"לרבות מי שהוסמך על-ידו", כך שאין מדובר במטלות בהם הוא חייב לעמוד באופן אישי, והוא יכול להאציל סמכויות בנושא זה לאחרים.
ערב כניסת שינוי מס' 3 לתמ"א 38 לתוקף, נקבע בסעיפים 8 ו-9 לתמ"א כי תנאי למתן היתר בניה על-פי תמ"א 38 הוא, כי מהנדס הוועדה המקומית יקבע שהמבנה דורש חיזוק בפני רעידות אדמה, וכי הוא יפרט את שיטת החיזוק המוצעת על-ידו לחיזוק המבנה הקיים ותוספות הבניה מכוח התמ"א 38.
משרד הפנים פרסם בשנת 2008 חוזר שכותרתו "נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38" שהיווה מסמך שנועד לסייע למהנדסי הרשויות בבדיקת בקשות להיתר בניה המוגשות לפי תמ"א 38. החוזר מפרט בין היתר את המסמכים אשר מומלץ כי מהנדס הועדה המקומית יבקש לקבל על-מנת שיוכל לבחון את הבקשה להיתר המוצעת מכוח תמ"א 38, כאשר נקבע בחוזר כי על המסמכים להיות ערוכים על ידי מהנדס, כמשמעותו בתמ"א.
בפועל מהנדסי הועדות המקומית לא פעלו במקרים רבים על-פי המסמך האמור, ולא דרשו את קבלת המסמכים המפורטים בו, אלא הסתפקו בקבלת חוות דעת הנדסית כללית הקובעת כי המבנה דורש חיזוק בפני רעידות אדמה.
כמו כן במקרים רבים לא בוצעה בדיקה ממצה ומקצועית, כי שיטת החיזוק המוצעת תביא לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן 413.
הניסיון שהצטבר בתקופת יישום התמ"א 38 בשנותיה הראשונות הוביל את מוסדות התכנון למסקנה כי לאור מורכבות הנושא וחשיבותו, יש לקבוע תנאים מחייבים בתמ"א 38, אשר יגדירו נהלים וכללים ברורים מחייבים לאופן בדיקת עמידותו של המבנה הקיים בפני רעידות אדמה ושיטת החיזוק המוצעת כך שיעמוד בדרישות תקן 413.
לפיכך נוסף לתמ"א 38 בשינוי מס' 3, נספח מס' 2 אשר כותרתו "נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה".
כאמור נספח זה מחליף את נספח א' לחוזר מנכל 4/2008.
בסעיף 5.3 לתמ"א 38, המפרט את המסמכים המצורפים לתמ"א, נקבע ביחס לנספח מס' 2 - "נספח מס' 2 נספח מחייב ובו נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה".
בדברי ההסבר לממשלה שצורפו לשינוי מס' 3 נאמר ביחס לנספח מס' 2:
"חיזוק מבנים ובמיוחד חיזוק תוך כדי תוספת בניה למבנה קיים - הינו תהליך מורכב הנדסית. שינוי מס' 3 לתמ"א 38 מאפשר תוספות בניה גדולות יותר, ומשכך גובר הצורך בביצוע בקרה הנדסית. לאור האמור הוסף לתכנית נספח מס' 2 בו פורטו מסמכים הנדסיים שמציגים את הפתרון ההנדסי שיבטיח עמידה בדרישות התקן לעמידות מבנים. מסמכים אלו יש להגיש לבחינת מהנדס הוועדה המקומית בטרם קביעת דיון בבקשה להיתר".
נספח מס' 2 מהווה את אחד השינויים המהותיים שהוכנסו בתמ"א 38 במסגרת שינוי מס' 3, והוא ממקצע באופן ניכר את תהליך הבקרה הנדסית של בקשות להיתר בניה המוגשות לפי התמ"א 38, תוך קביעת רשימת מסמכים אותם על מבקש ההיתר להגיש למהנדס הועדה המקומית כתנאי מקדמי לדיון בבקשה להיתר, מסמכים הבאים להוכיח את הצורך לחזק את המבנה הקיים בפני רעידות אדמה בשל אי עמידותו בתקן 413, ואת שיטת החיזוק המוצעת על-מנת שהמבנה, כולל תוספות הבניה לבניין מכוח התמ"א 38 יעמדו בדרישות התקן.
כאמור, כותרת נספח מס' 2 היא "נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה". שם הנספח מעיד על מטרתו: לקבוע נוהל עבודה של מוסדות התכנון על-מנת לייעל ולמקצע את הבקרה ההנדסית על בקשות להיתר בניה המוגשות לפי תמ"א 38.
בחלק הכללי של נספח מס' 2 נקבע כי:
"מומלץ כי מהנדס הועדה המקומית יבחן את המסמכים ההנדסיים, חוות הדעת וממצאי בדיקות המעבדה המפורטים בנוהל זה בעזרת מהנדס יועץ המומחה בתחום".
בהמשך נקבע בנספח מס' 2, תחת הכותרת "תנאי לדיון בבקשה להיתר" כי:
"הועדה המקומית תדון בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38, לאחר שהוגשו למהנדס הועדה המקומית ונבדקו על-ידו המסמכים הבאים הערוכים על ידי מהנדס, ומפורטים בהם הנושאים הבאים":
וכאן באה שורה של מסמכים המתייחסים לחיזוק המבנה הקיים, לנתוני הקרקע ולאופן החיזוק של המבנה על תוספותיו, אותם על מבקש ההיתר להגיש.
ואוסיף לאמור מעלה הערה בסעיף 28.4 לתמ"א 38 נקבע כי:
" המועצה הארצית רשאית לעדכן ולשנות את המפרט בנספח מס' 2, ולא יהיה בכך שינוי לתכנית זו. הודעה על כך תפורסם באתר האינטרנט של משרד הפנים"
לפיכך, המשמעות של הוראה זו הינה, כי נספח מס' 2 היו מסמך דינמי, אותו ניתן יהיה לשנות ולעדכן באופן שוטף כחלק מהפקת לקחים מיישומו בפועל.
הוכחת הצורך בחיזוק המבנה
בסעיף 8 לתמ"א 38 נקבע כי:
"לא יותר חיזוק מבנה קיים על פי תכנית זו אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע בכתב כי יש לחזקו"
בסעיף זה נקבע עקרון בסיסי בתמ"א 38 שהוא, כי לא די בכך שמבנה הוקם על-פי היתר בניה שהוא לפני יום ה-1.1.80 על מנת שניתן יהיה לחזקו לפי הוראות התמ"א 38 תוך קבלת זכויות הבניה מכוח התמ"א, אלא יש גם צורך בקביעה של מהנדס כי אותו מבנה דורש חיזוק לפי תקן 413 על-מנת שיעמוד בפני רעידות אדמה.
במילים אחרות, העובדה כי ההיתר לבניית המבנה ניתן לפני יום ה-1.1.80 מהווה את כרטיס הכניסה לתמ"א 38, אך לא די בכך שהועדה המקומית תהיה רשאית לאשר את תוספות הבניה המפורטות בה, והדבר מותנה בכך כי מהנדס יקבע שהמבנה דורש חיזוק על מנת שיעמוד בתקן 413.
הבדיקה והאבחון אם המבנה הקיים דורש חיזוק על-מנת שיעמוד בדרישות התקן מתבצעים לפי תקן 2413 רמה 2.
בחינת המסמכים המפורטים בנספח מס' 2 על-ידי מהנדס הועדה המקומית
בסעיף 9 לתמ"א 38 נקבע כי:
"קבע המהנדס כי יש צורך לחזק את המבנה, יגיש למהנדס הועדה המקומית את כל המסמכים המפורטים בנספח מס' 2, לרבות דין וחשבון שבו יפרט את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, את אופן החישוב הסטטי של חוזק המבנה ואת שיטת החיזוק המוצעת, הערוכים בהתאם למפורט בנספח".
המסמכים המפורטים בנספח מס' 2 נותנים תמונה מקיפה ומקצועית בשני הנושאים אותם מבקשת תמ"א 38 להבטיח: הוכחת הצורך לחיזוק המבנה הקיים, והצגת שיטת החיזוק של הבניין בפני רעידות אדמה.
השלב הבא לאחר המצאת המסמכים למהנדס הועדה המקומית הוא, בדיקתם על מהנדס הועדה המקומית באופן שתנוח דעתו שהמבנה המוצא דורש חיזוק וכן, כי שיטת החיזוק המוצעת מתאימה לחיזוק המבנה נשוא הבקשה להיתר ועומדת בדרישות תקן 413.
נקבע בסעיף 25.3 לתמ"א 38, העוסק בתנאים להוצאת היתרי בניה לפי תמ"א 38, את תהליך עבודתו של מהנדס הועדה המקומית כי:
"לא ינתן היתר לביצוע עבודות בניה וחיזוק על פי תכנית זו, אלא לאחר שהונחה דעתו של מהנדס הועדה כי מולאו הוראות שפורטו בנספח מס׳ 2 במלואן והוגשו ונבדקו כל המסמכים הנדרשים ולאחר שנמצא כי הבנייה במצבה הסופי, לאחר ביצוע עבודות החיזוק, עומדת בעומסים הסיסמיים על פי דרישות התקן".
בסעיפים 9 ו- 25.3 נקבעו תהליכי עבודה ובקרה הנדסית מסודרים ומחייבים, הכוללים כאמור הגשת מסמכים לפי רשימה מחייבת המופיעה בנספח מס' 2 ובדיקתם על-ידי מהנדס הועדה המקומית, כתנאי לדיון בבקשה להיתר בוועדה המקומית.
למהנדס הועדה המקומית אין תמיד את הכישוריים המקצועיים לשם בדיקת המסמכים המוגשים לו מכוח נספח מס' 2, גם אם הוא מהנדס רישוי, על אחת כמה וכמה אם הוא אדריכל רישוי. לפיכך נאמר בפרק הכללי של נספח מס' 2 כי:
"מומלץ כי מהנדס הועדה יבחן את המסמכים ההנדסיים, חוות הדעת וממצעי בדיקות המעבדה המפורטים בנוהל זה בעזרת מהנדס יועץ המומחה בתחום".
בפרקטיקה רוב מהנדסי הועדות המקומיות שבהן מוגשות בקשות להיתרי בניה לפי תמ"א 38 מקבלים יעוץ מקצועי ממהנדסי קונסטרוקציה חיצוניים המתמחים בבחינת עמידות מבנים בתקן 413.
המצאת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית כתנאי לאישור שטחי הבניה הנוספים מכוח תמ"א 38
השלב הבא, אחרי שמהנדס הועדה המקומית קיבל את המסמכים המפורטים בנספח מס' 2 לתמ"א 38, בדק אותם והשתכנע כ המבנה הקיים דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת מבטיחה כי המבנה במצבו הסופי יהיה מחוזק בהתאם להוראות תקן 413, הוא המצאת חוות דעת מהנדס הועדה המקומית לועדה המקומית.
בכל סעיפי התמ"א 38 העוסקים בסמכות הועדה המקומית לאשר את תוספות בניה מכוח התמ"א כנגד חיזקו של המבנה בפני רעידות אדמה נקבע, כי תנאי לאישור היתר בניה הוא, כי הועדה המקומית קיבלת את חוות דעת מהנדס הועדה המקומית שהבקשה להיתר עומדת כאמור בסעיפים 8 ו- 9 לתמ"א 38.
חובת קבלת חוות דעת מהנדס הועדה המקומית ("מהנדס העיר") כתנאי לקבלת החלטה של הועדה המקומית אם לאשר תוספת זכויות בניה מכוח התמ"א 38, דורשת עיון והבהרה, שכן היא בעלת משמעות לעניין דרך פעולת הועדה המקומית במתן היתרי בניה לפי תמ"א 38.
להלן נפרט את הסעיפים בתמ"א 38 המחייבים את הועדה המקומית לקבל את חוות דעתו ו/או את המלצתו של מהנדס הועדה המקומית:
"על אף האמור בכל תכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים..."
אנו סבורים כי זה הסעיף המרכזי בתמ"א 38 אשר מכוחו רשאית הועדה המקומית לאשר שטחי בניה נוספים למבנה המיועד למגורים, כתמריץ לחיזוקו בפני רעידות אדמה.
בסעיף 12 לתמ"א 38 נקבע לעניין האפשרות לאשר זכויות בניה במבנים שנקבע לגביהם בתכנית מפורטת כי גובהם לא יעלה על שתי קומות ושטחם לא יעלה על 400 מ"ר ("מבנה נמוך"), כי:
".... אולם רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2, להתיר תוספת שטח לשם הרחבת דירות קיימות בלבד, ושאין עמה תוספת יחידות דיור, לשם חיזוק מפני רעידות אדמה, באחת משתי האפשרויות:..."
בסעיף 14 לתמ"א 38 העוסק באישור תוספות זכויות בניה למבנים שאינם מיועדים למגורים כנגד חיזוקם נקבע כי:
"על אף האמור בכל תכנית אחרת, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית, להתיר במבנים קיים שאינם מיועדים למגורים תוספות בניה של קומה אחת בתנאים המפורטים בסעיף.... ובלבד שהמבנה כולו יחוזק עם התוספות".
לאור האמור עיננו הרואות, כי הנושא המרכזי של תמ"א 38 הוא אישור זכויות בניה נוספות מכוח התמ"א כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה, על הועדה המקומית לקבלת את חוות דעת מהנדס הועדה המקומית כתנאי לאישור היתר הבניה.
לעניין תוכן חוות הדעת, הקבע בסעיפים 11 ו- 12 לתמ"א 38 כי על חוות הדעת להינתן על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2 לתמ"א.
הכוונה היא, כי מהנדס הועדה המקומית יחווה את דעתו כי הוא קיבל ובדק את המסמכים אותם על מבקש ההיתר להגיש לפי נספח מס' 2, כי הוא השתכנע מהם שהמבנה המוצע דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת תואמת את הוראות תקן 413.
למרות שבסעיף 14 לתמ"א 38 לא נקבע כי חוות הדעת אותה צריך מהנדס הועדה המקומית לתת הוא כמפורט בנספח מס' 2, אנו בדעה כי גם חוות דעת זו צריכה להינתן בהתאם למפורט באותו נספח, וכי מדובר בהשמטה בשוגג שהרי, אין כל היגיון תכנוני לפטור מבנים שאינם מיועדים למגורים מעמידה בתנאי נספח מס' 2.
מלשום סעיפים 11,12, ו-14 לתמ"א 38 עולה בבירור, כי המצאת חוות הדעת לועדה המקומית מהווה תנאי מקדמי לדיון בועדה המקומית בבקשה להיתר בניה הכולל בקשה לתוספת שטחי בניה נוספים מכוח תמ"א 38, וכי ללא קבלת חוות דעת כאמור, הועדה המקומית אינה מוסמכת לדון בבקשה להיתר וכמובן לאשר אותה.
המשמעות היא כי החלטה של הועדה המקומית לתת היתר בניה המעניק זכויות בניה נוספות מכוח תמ"א 38, ללא קבלת חוות דעת מקדימה של מהנדס הועדה המקומית כמפורט לעיל עומדת בניגוד להוראות התמ"א 38, דבר העלול להביא לבטלות ההחלטה.
לדעתנו, הועדה המקומית אינה יכולה להחליט לתת היתר בניה לפי תמ"א 38, הכולל אישור תוספות בניה מכוח התמ"א 38, במקרים בהם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר, בין משום שהוא לא השתכנע מהמסכים שהוגשו לו כי המבנה דורש חיזוק וכי שיטת החיזוק המוצעת מביאה לחיזוק הבניין לפי תקן 413.
חשוב להדגיש כי אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי התמלאו הוראות נספח מס' 2, וכי הוא השתכנע מהמסמכים שהומצאו לו כי המבנה דורש חיזוק, וכי שיטת החיזוק המוצעת תביא לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה לפי תקן 413, הועדה המקומית אינה חייבת לאשר את הבקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38, והיא רשאית להורות למבקש ההיתר אלו תמריצי חיזוק הוא יכול לנצל לפי הוראות סעיף 21 לתמ"א 38 ו/או לסרב לאשר את תמריצי החיזוק כולם או חלקם.
הגשת תכנית עיצוב הבניין ופיתוח המגרש
בסעיף 25 לתמ"א 38 נקבע כי:
".... תנאי להיתר לתוספת בניה על-פי תכנית זו, בנוסף לאמור בסעיף 9 ובנוסף לכל מסמך הנדרש לפי תקנות התכנון והבניה, יהא הגשת התכניות והמסמכים הבאים:
בסעיף 18.1 לתמ"א 38 נקבע התוכן של התכניות לעיצוב החזיתות אותה יש להגיש לועדה המקומית כמפורט להלן:
"תוספת הבניה תעוצב ותתוכנן בצורה מותאמת המבנה הקיים כמכלול אחד, חזיתות המבנה ישופצו בהתאם להוראת מהנדס הועדה המקומית. תכנית לעיצוב המבנה ולשיפוצו תכלול את כל שטח המגרש כל שיפור וחידוש גדרות או הסרתם לפי הצורך".
הצגת פתרון חנייה כתנאי לקבלת היתר בניה
בסעיף 17 לתמ"א 38 נקבע כי:
"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11-14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית...."
משמע, ללא הצגת פתרון חניה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית, הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר היתר בניה אשר כולל תוספות בניה לפי התמ"א 38.
אישור פתרון מיגון (ממ"ד)
בסעיף 25.4 לתמ"א נקבע כי, תנאי למתן היתר בניה מכוח התמ"א הוא כי "אושר פתרון מיגון על ידי הרשות המוסמכת".
בכל הסעיפים העוסקים באישור תוספות בניה מכוח תמ"א 38 קיימת התיחסות לחובת בניית ממ"דים, כאשר בחלק מהמקרים הוראות התמ"א 38 מאפשרות ביצוע חלופת מיגון, או קבלת פטור מהחובה לבנות ממ"דים.
סעיף זה, דורש קבלת אישור מהרשות המוסמכת כלומר, אישור מפיקוד העורף כי פתרון המיגון המוצע בבקשה להיתר מקובל עליו, כתנאי למתן היתר הבניה מכוח התמ"א 38
אנחנו מזמינים אתכם לפגוש אותנו באתר הבית שלנו שכתובתו : http://www.barlev-38.co.il
**המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ/חוות דעת משפטית**
פרסומת: מתכננים פרויקט תמ"א38 או פינוי-בינוי? מבולבלים? צרו קשר עוד היום לפגישה ראשונה ללא עלות במשרד שורצברד ושות' המתמחה בתחום הבניה והנדל"ן ועם פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א38 מוצלחים רבים.