ראשון 22 דצמבר 2024
דעות - מאמרים
גלי העלייה הגדולה של שנות החמישים בשנותיה הראשונות של המדינה הולידו את הדרישה המידית למצוא פתרונות לדיור לעולים החדשים ששוכנו באהלים ובצריפים במעברות.
הדבר גרם ששכונות שלמות נבנו בערים הגדולות בבנינים נמוכים בעלי איכות ירודה, בצפיפות לא גדולה תוך בזבוז שטחי הבניה ובהיעדר שטחים ציבוריים. לימים, שכונות אלה "הזדקנו", נבנו בהם תוספות בניה בשיטת טלאי על טלאי, החזות החיצונית של המבנים התכערה והאוכלוסייה שנותרה בהם הינה מזדקנת ודלת אמצעים. על רקע מציאות זו קל להבין את הצורך בקידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי, שיבצע מתיחת פנים חזותית לשכונות הנ"ל, יספקו תשתיות ושטחים ציבוריים חדשים ויחדשו את האוכלוסיה הצעירה בהן.
הצורך בהתחדשות עירונית נולד לא רק בגלל התנאים הפיזיים הירודים של הבניינים והתשתיות אלה גם מסיבות אחרות. מדינת ישראל הינה מדינה קטנה ושטחי הבנייה שלה נמצאים בעיקר באזור המרכז והם מתמעטים והולכים ועמם נוצר מחסור חמור במקרקעין למגורים ולעסקים. פרויקטים לפינוי ובינוי, לצד ההתחדשות העירונית, עשויים לגרום לניצול טוב יותר של הקרקע וליצור עתודות מקרקעין שישמשו לבניית דירות בערים. הדבר נעשה על ידי הריסת השכונות הישנות ובנית בנינים חדשים ומודרניים שיהיו גבוהים יותר, תוך הותרת תכסית קרקע לגנים ולשטחים פתוחים לתועלת התושבים.
כך, יהיה ניתן לחדש את מרכזי הערים בישראל, להתגבר על המחסור החמור במקרקעין, לצרכים מתחדשים (חניות, מעליות) של העיר המודרנית. הדבר יגרום לשיקומם של אזורים נחשלים והכנסת אוכלוסיות צעירות וחזקות אליהם.
המחסור בקרקע פנויה בישראל ומחירי הנדל"ן הגואים מביאים את השלטונות לטייל ללא תכלית מוגדרת אחר מקורות נוספים העשויים "לייצר" מקרקעין שישמשו את צרכני המגורים בישראל.
אם ניקח בחשבון כי הנושא של הפשרת קרקע חקלאית על קרקעות המינהל ושינוי יעודה לקרקע לבנייה מיצה את עצמו, וכבר מספר שנים שאיננו "מייצר" את כמות המקרקעין הנדרש לבנייה, לא נותר אלא לפנות למקור אחר הנקרא פינוי בינוי.
פרויקט לפינוי ובינוי יכול לשמש כמקור עיקרי של קרקע חדשה שתיועד לצורכי בנייה. עיקרו של שכזה הינו פינוי בצפיפות לא גדולה, ובנייה מחדש של בנינים גבוהים יותר יחד עם תשתיות ציבוריות חדשות, ובכלל זה שטחים פתוחים שישפרו את איכות החיים של האוכלוסיה. בצורה כזו בעלי הדירות שיחזרו לגור במתחם לאחר בנייתו מחדש ישפרו לאין ערוך את תנאי המגורים שלהם ויתאספו עליהם דיירים חדשים, ובינהם דיירים צעירים שיצעירו את האוכלסיה המזדקנת תוך מתן החייאה למרקם הסביבתי של תושבי הערים והשכונות.
אנו נתקלים בלא מעט חסמים בעניין זה, דהיינו, שביצועו של פרויקט שכזה בתנאים הכלכליים, התכנוניים והמשפטיים הקיימים כיום בישראל נראה כמשימה בלתי אפשרית מחמת החסמים וכשלים העומדים לפתחו של היזם/הקבלן הנבחר, כמעט מכל תחום אפשרי. מבין החסמים העיקריים שהיזם של פרויקט לפינוי ובינוי צריך להתמודד איתן ניתן למנות את החסמים הקשורים לזכויות הקנייניות של בעלי המקרקעין במתחם, חסמים הקשורים לבעיות ההסכמה של כל הדיירים לחתום על הסכם לביצוע של הפרויקט, חסמים תכנוניים הקשורים בקבלת אישורם של ועדות התכנון והבנייה השונות לתכנית החדשה, בעיות הקשורות בהסכמות הרשות המקומית בקידום הפרויקט, חסמים הקשורים ליזמות ולמימון הפרויקט על ידי הבנקים השונים, חסמים הקשורים בהתנגדויות השכנים הגובלים לתכנית ובהגשת תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעיהם וכיו"ב.
לסיכומו של דבר, לפרויקטים של פינוי ובינוי בעת המודרנית נודעת חשיבות רבה, הן במישור הציבורי והן במישור הפרטי. בטיפול יעיל של השלטונות יש להם סיכוי להיות "הטרנד" הנדל"ני במדינת ישראל הסובלת ממחסור של מקרקעין והשואפת לספק לתושביה סביבת מגורים ברת השגה וטובה יותר.
אנחנו מזמינים אתכם לפגוש אותנו באתר בכתובת : http://www.barlev-38.co.il
