חמישי 26 דצמבר 2024
דעות - מאמרים
במקרים מסויימים אזרחים או תושבים מסויימים נתקלים בבעיה לקבל היתר בניה כאשר הם באים לבנות את ביתם או להרחיב את ביתם.
לעיתים ההחלטה שלא להעניק היתר בניה ניתנת על ידי הוועדה המקומית או המועצה המקומית - בהחלטה שרירותית ללא דיון כלשהו, ללא נימוק ולעיתים אף ללא שניתנה לנו ההזדמנות לטעון בנוגע להחלטה זו טרם התקבלה.
מהם דרכים להתמודד עם החלטת ועדה מקומית שלא להעניק היתר בניה?
כיצד מערערים על החלטת וועדה מקומית או מועצה מקומית? הדרך לערור על החלטות אלו הנה הגשת ערר לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ובניה.
אולם, לעיתים גם שמוגש ערר לוועדת ער מחוזית לתכנון ובניה, לעיתים, משמשת וועדה זו "כחותמת גומי" על מנת לאשר את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה או את החלטת המועצה המקומית. החלטת הוועדה המקומית או המועצה המקומית.
הליך זה של אישרור החלטת הוועדה - ללא דיון ראוי, אינו תקין לאור העובדה כי על וועדת ערר לשמוע את התושב, לשקול את כל השיקולים הרלוונטיים ולערוך בדיקה בנוגע לדברים כגון - האם ישנו נימוק ראוי? דהיינו, האם החלטת וועדת המשנה לתכנון ובניה נומקו כראוי. האם תכנית בניין ערים (התב"ע) פורשה כראוי על ידי הוועדה והאם ניתן לפרש את התכנית באופן נוסף. מהם השטחים המותרים לבניה, מה היקף השטחים העיקריים ומה היקף שטחי השירות. תקדימים של בניינים אחרים באיזור ועוד ועוד שיקולים כאלו ואחרים הנוגעים לעניין.
האם ישיבות וועדת המשנה לתכנון ובניה פתוחות לקהל ולמבקשי ההיתר?
בדרך כלל הדיונים בוועדת המשנה לתכנון ובניה, בנוגע להיתר בניה, הינם סגורים לקבל ולמבקשי ההיתר.
אשר על כן לעיתים מרשים לעצמם חברי וועדת המשנה לתכנון ובניה לאמץ את החלטות מהנדסי מחלקת ההנדסה - כל זאת בלא לקיים דיון מעמיק, ללא נימוק כלשהו, ואף לעיתים אינם בקירים בעניינים תכנוניים.
כך נוצרים לעיתים מצבים אבסורדיים, במדינה מתוקנת - כגון מצב בו מחליט מהנדס כלשהו בעירייה כלשהי החלטה כשלהי בנוגע לתושב מסויים.
החלטתו או המלצתו מובאת בתמצות ולעיתים אף מובאת בהיעדר נימוק ראוי לקבלת החלטתו, לחברי הוועדה המקומית. הללו מאמצים לעיתים את דבריו כ"ראה וקדש" ללא כל דיון או שיקול או דיון כלשהו וללא שמבינים בענייני תכנון ובניה.
מה עושה אותו אזרח - לאחר קבלת תשובה שלילית על בקשת ההיתר?
פונה נסער ווועדת ערר מחוזית.
בוועדת העררר מחוזית זו אשר אמורה להיות טריבונל מקצועי, הבא לעזרת האזרח, האזרח מצפה כי קולו ישמע, וכי ועדת ערר מחוזית, תשקול את כלל השיקולים אשר לא נשקלו על ידי חברי וועדת המשנה לתכנון ובניה אשר יש להביאם במגוון השיקולים בדיון בנוגע למתן ההיתר.
אולם, לצערינו לעיתים הדבר אינו מתנהל כך וכפי שקיימים ערכאות משפטיות המסרבות לשמוע את האזרח - אזי גם במקרים אלו, ישנם מקרים בהם ועדת הערר האיזורית לתכנון ובניה לא תבצע את תפקידה ולא תבחן את כלל השיקולים, ואף לעיתים תאמץ את עמדתו השרירותית של אותו מהנדס בוועדה המקומית לתכנון ובניה המהווה פקיד באותה רשות.
כך יכול להיווצר מצב בו החלטה שהתקבלה על ידי מהנדס הוועדה, אשר יכולה אף להיות שגויה, והחלטה שרירותית, מוגשת ע"י הפקיד המהנדס, עוברת הלאה לוועדת המשנה המקומית לתכנון ובניה, עוברת לאחר מכן לוועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה, ואף לעיתים עוברת לבית משפט לעניינים מנהליים - ואותה החלטה נותרת על כנה ואינה מבוטלת - התוצאה הנגרמת מהליך לקוי זה: פגיעה בזכות הקניין של האזרח, ופגיעה ביתר זכויותיו.
כל זאת בלי שאף אחד מגופי הביקורת הללו לא סייעו לאזרח ולא באו לקראתו - אלא המשיכו ונתנו תוקף להחלטה השרירותית של אותו פקיד בעירייה אשר כאמור לעיתים יכולה להיות שגויה מיסודה או אף מונעת מנימוקים לא ראויים.
לכן, כיצד ניתן לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר אושרה כחותמת גומי אצל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אשר לא הביאה את כלל השיקולים שהצגנו בערר שהוגש:
לאחר שוועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תדחה את הערר, ניתן יהיה לפנות בעתירה מנהלית לביטול החלטת וועדת הערר וביטול החלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה - בעתירה מנהלית שתוגש לבית משפט לעיינים מנהליים אשר הנו בית המשפט המחוזי.
אולם לעיתים גם הגשת עתירה מנהלית זו לא תסייע במקרים בהם בית המשפט לא היהי מעוניין לדון בעתירה מטעמים שונים.
לעיתים קרובות, מוצא עצמו האזרח נדחה אף על ידי בית משפט זה, וזאת לאור מספר סיבות שלא זה המקום לפרטן.
לעיתים קרובות דוחה בית המשפט לעניינים מנהלים את העתירה - בסיבה כי כי אינו יכול להתערב בהחלטה שהתקבלה על ידי גורמי מקצוע היושבים בוועדת המשנה לתכנון ובניה וכן בועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה.
עד כמה שהדברים נראים חמורים - זוהי לעיתים המציאות במדינתנו.
כך נוצר מצב בו, החלטת אותו פקיד - שבית המשפט מכנה אותו מקצועי - הופכת להיות החלטה קובעת, ללא שניתן לערער עליה. כאילו מדובר במדינה שאינה מתוקנת - ללא איזונים ובלמים וללא ביקורת שיפוטית.
ולפיכך, כיצד ניתן להתמודד עם מצב זה ומה ניתן לטעון בבית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית שתוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים - כדי לנסות ולהניאו לדון בפסילת החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או לביטול החלטת וועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה?
עם מצב זה התמודדה כבוד השופטת לימור ביבי, אשר דנה בעתירה מנהלית בנוגע להחלטה שרירותית שקיבלה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, ואשר אושרה ככל הנראה כ"חותמת גומי" על ידי ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תל אביב.
כבוד השופטת שהחליטה לקחת עניין זה ברצינות הראויה, לכן פסקה כי חרף העובדה שוועדה מקומית תל אביב החליטה מה שהחליטה, וחרף שיושבים שם אנשים "מקצועיים" - יש לדון בעתירה באופן ראוי ועד תום.
ולכן קבעה כי אם מדובר בהיתר בניה, הניתן מתוקף תכנית בניין ערים (תב"ע), אזי תכנית בניין ערים מהווה "חיקוק". לכן, לעולם, רק בית המשפט הוא זה שיהא אחראי על פרשנותו של אותו חיקוק. ולפיכך פירשה את אותה תכנית בניין ערים, באופן ראוי והמאפשר לאזרח לקבל היתר בניה כראוי.
עוד נקבע כי סמכות ועדה מקומית תל אביב להעניק היתר בניה במקרים בהם בקשת ההיתר תואמת את תכנית בניין הערים החלה על אותו איזור בה קיים הנכס - הסמכות הופכת מסמכות שברשות לסמכות שבחובה. כלומר כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה המבוסס על הוראת תוכנית בניין ערים, אזי סמכותה של הוועדה לתכנון ובניה למתן ההיתר אינה עוד בגדר סמכות "רשות" אלא הופכת לסמכות שב"חובה" - כלומר הוועדה המקומית חייבת להעניק את ההיתר. וכך קבעה:
"... אשר לזכויות בנייה כאמור הרי שבמסגרת הפסיקה נקבע זה מכבר כי זכויות בניה הקבועות בתכנית מהוות "זכויות מוקנות". קרי, למוסד תכנוני המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות על המקרקעין, יש שיקול דעת מצומצם ביותר,ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה או שימושים מותרים שנקבעו בתכנית. כך, בת"א 1668/97 נתן שוימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (27.11.00), נקבע בעניין זה כי: "זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה", תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה" סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית. התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם... בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת - בהעדר טעם מצדיק לסרב לה - הופכת, במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה. "
הכותב הנו עורך דין לענייני משפחה בירושלים, וכן עורך דין לתכנון ובניה, לכן כאשר נתקלים בסירוב להיתר בניה, ניתן להסתייע במאמר זה וללמוד את הטענות שניתן להעלות על מנת שבית המשפט לעניינים מנהליים יעניק לנו סעד ולא ישליך אותנו החוזה מדלתותיו בעילות סף.
הכותב הנו עורך דין נדל"ן ומקרקעין במרכז ובירושים, העוסק בתכנון ובניה, עבירות בניה, הכשרה בדיעבד של עבירות בניה, כמו כן עורך דין הוצאה לפועל בירושלים ובמרכז ומייצג בכל הערכאות המשפטיות.
